Chap 11. 房地產週期
房地產的週期與房貸利率, 銀行放款容易度和房屋開工率的週期循環極度相關，當人們聽到好消息與樂觀心理，會增加貸款的意願，並且促使放款增加，銀行也會很樂意的把錢借給借款人買房，此時投資人紛紛謠傳買房保值且抗通膨個個都是投資高手，因為此時的借款人的違約率低，銀行可以穩穩的賺利差．房地產市場的反應速度遠比股票等金融市場反應慢，因為房屋從購地, 整地皮, 到設計開工與銷售都需要好幾年的時間，大型建案或都更所需時間更久，因此在建商進行計畫到實際上執行時金融市場的時間, 空間都已經改變了，因此房地產的週期往往與股市的週期不太相同，因此不能用股市的週期循環看待房地產市場．但房地產仍有週期循環的規律可循：
以上就是房地產的週期循環．房地產商若選在繁榮期啟動建案，無非就是個高風險且低獲利的行為．聰明的投資人應該要在房地產循環的第一階段末期買房．但現在到底是處於房地產週期循環的第幾個階段？我認為現在應該是在第四階段的末期，此時建商借貸容易，房市新興向榮，人們向銀行借貸也相對容易且利率極低，因此我判斷買房的時間點尚未來臨．
從Ｍ平方的資料來看，當核發建照面積年增率接近-50％時，房價都在相對低點．目前(2020年四月)的核發建照面積年增率仍然接近100%，顯然就不是買房的好時機．
資料來源：M平方
房地產的週期與房貸利率, 銀行放款容易度和房屋開工率的週期循環極度相關，當人們聽到好消息與樂觀心理，會增加貸款的意願，並且促使放款增加，銀行也會很樂意的把錢借給借款人買房，此時投資人紛紛謠傳買房保值且抗通膨個個都是投資高手，因為此時的借款人的違約率低，銀行可以穩穩的賺利差．房地產市場的反應速度遠比股票等金融市場反應慢，因為房屋從購地, 整地皮, 到設計開工與銷售都需要好幾年的時間，大型建案或都更所需時間更久，因此在建商進行計畫到實際上執行時金融市場的時間, 空間都已經改變了，因此房地產的週期往往與股市的週期不太相同，因此不能用股市的週期循環看待房地產市場．但房地產仍有週期循環的規律可循：
- 景氣不好導致建築業者沒有意願蓋屋，建築業可借貸的金額也被銀行受限，因為銀行怕建商還不起錢
- 景氣反轉，房屋轉讓數量明顯增加，購屋需求增加
- 因為過去建商的開工率低，導致市面上可以購買的房屋稀少，近一步推升房價與租金價格．
- 建商又再度燃起建屋的熱情，開始向銀行貸款，此時銀行也樂意借貸給建商，這種樂觀心理不斷的增加房屋供給量，房價與租金也同步上升推升人們購買意願，直到...
- 最後一批建案還沒完工時，景氣已經開始衰弱，此時空置的空間無法去化，一直留在市場上，甚至很多興建中的建築因為建商倒閉而造成蓋到一半的建築無法完工，導致鋼筋鏽蝕處處可見．
以上就是房地產的週期循環．房地產商若選在繁榮期啟動建案，無非就是個高風險且低獲利的行為．聰明的投資人應該要在房地產循環的第一階段末期買房．但現在到底是處於房地產週期循環的第幾個階段？我認為現在應該是在第四階段的末期，此時建商借貸容易，房市新興向榮，人們向銀行借貸也相對容易且利率極低，因此我判斷買房的時間點尚未來臨．
從Ｍ平方的資料來看，當核發建照面積年增率接近-50％時，房價都在相對低點．目前(2020年四月)的核發建照面積年增率仍然接近100%，顯然就不是買房的好時機．
資料來源：M平方
